최근 부동산 가격이 꾸준하게 상승제를 보이자, 매도인에게 일방적으로 계약을 파기 당하는 사례가 속출하고 있다. 매수인이 계약금을 지불한 상황에서 매도인이 계약을 파기하기 위해선 기존 계약금의 2배를 위약금으로 지불해야 한다. 그럼에도 불구하고 집값이 오르는 폭이 위약금을 물어주는 것보다 크기 때문에 이러한 상황이 발생하고 있다.

계약이 완료된 줄 알고 이사를 위해 기존의 살던 집까지 정리했던 매수인들은 속수무책으로 피해를 보고 있는 상황. 당장 갈 곳을 구하기도 어렵고, 길바닥에 앉게 생겼으니 답답할 노릇이다. 일방적인 부동산 계약 파기, 사전에 예방하는 방법은 없을까?

계약 파기도 매도인의 권리 중 하나!

현행법상 중개업자를 통해 매매계약을 체결했어도 매도인이 계약금의 2배를 지불하고, 계약 파기를 요구한다면 사실상 이를 막을 방법은 없다. 매도인이 계약금의 2배를 지불한다면, 계약을 파기할 수 있는 권리가 생기기 때문이다. 민법 제565조 1항을 살펴보면, 매매 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고, 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다고 규정되어 있다.

결국 매도인이 일방적으로 계약을 파기하는 것이 법에 위반되는 행위는 아니다. 즉 매수인은 계약 파기로 인한 손해배상을 매도인에게 청구할 수 없다. 그렇다면 매수인은 속수무책으로 당할 수 밖에 없을까? 물론 매수인이 이를 예방할 수 있는 방법도 있다. 바로 계약 이행시기를 앞당기는 것. 매도인의 계약 파기는 원칙적으로 계약이행 전에만 행할 수 있는 것이기 때문이다.

매수인의 유일한 계약 파기 방지법, 계약 이행을 앞당겨라!

그렇다면 계약 이행을 앞당길 수 있는 방법은 무엇일까? 가장 쉬운 방법은 중도금이나 잔금 지급일 이전에 지불해야 할 금액의 일부를 미리 지급하면 된다. 설정된 지급일 이전에 중도금이나 잔금 일부를 지급할 경우, 법적으로 계약이 이행된 것으로 보기 때문이다. 쉽게 말해 유효한 계약이 되는 것이다.

만약 중도금 지급일 전에 일부를 미리 지급했다면, 매도인이 계약금의 2배를 배상한다 하더라도 계약을 마음대로 파기할 수 없다. 실제로 대법원에서 이러한 판결(대법원 2004다11599)을 내린 상황도 있다.

단, 계약서에 '매수인은 중도금에 대해 그 지급일보다 앞서 지급할 수 없고, 지급하더라도 효력을 인정하지 않는다'라는 특약이 있다면 잔금을 미리 지급했다고 해도 계약이 유효하지 않다. 따라서 계약서 작성 시 이러한 특약 여부에 대해 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

두 번째 방법은 계약금과 중도금, 잔금 지급시기를 촘촘하게 설정하는 것이다. 앞서 말했듯이 집주인이 계약을 파기하는 가장 큰 이유는 집값이 시간이 지날수록 계속 오르기 때문. 따라서 반드시 이 집을 구매하기로 결정했다면, 금액 지불 시기를 늦추는 것보다 최대한 지불 시기를 앞당겨 계약 효력을 발생시키는 것이 좋다.

즉 매도인이 계약을 파기할 것인지, 유지할 것인지 생각하는 시간을 아예 없애버리는 것이다. 잔금을 치를 돈이 충분히 있음에도 불구하고, 한 번에 목돈이 나가는 것이 부담돼 중도금과 잔금 지급일 설정을 여유롭게 한다면 결국 매도자 입장에서 계약 파기를 할 수 있는 시간을 벌어 주는 것이나 마찬가지다.

매수 의사는 확실하게, 계약 내용은 구체적으로!

세 번째 방법은 계약금을 많이 지불하는 것이다. 일반적으로 계약금은 매매대금의 10% 정도로 설정하는 것이 보통이다. 하지만 여유가 된다면 이보다 더 많은 계약금을 지불하는 것이 계약 파기를 막을 수 있는 방법. 계약금이 커질수록 추후 매도인이 계약 파기로 인해 지불해야 할 배상액이 커지기 때문이다.

가령 10억원의 아파트를 구매한다고 가정하면, 일방적으로 계약금은 1억원 정도로 설정되는데, 이때 매도인은 매수인에게 원금을 포함한 2억원만 배상해주면 계약을 파기할 수 있다. 하지만 계약금을 2억원으로 설정했다면, 매도인이 배상해야 할 계약금은 원금을 포함해 4억원이나 되기 때문에 쉽사리 계약을 깨기 어려워진다.

마지막은 구체적으로 계약에 대한 내용을 합의해야 한다. 일반적으로 고가 부동산의 경우 매매대금의 10% 정도로 책정되는 계약금만 해도 수억원에 달한다. 따라서 매수인이 매도인에게 계약금의 일부만 우선 주고, 추후에 본계약금을 지불하는 관행이 있다. 이러한 경우에는 정식적인 계약서를 작성하기보다 구두로 계약을 하는 경우가 많다. 이렇게 매수인이 본계약금이 아닌 계약금의 일부만 지불했을 경우 매도인은 배액 상환이 아닌 가계약금만 돌려주면 계약 파기가 가능하다.

다만 가계약도 일정 조건을 갖췄다면 본계약처럼 법적 효력을 갖는다. 대법원은 매도인과 매수인이 가계약을 맺을 때, 매매 목적물과 매매 대금을 특정하고, 중도금의 액수와 지급일 등을 구체적으로 합의한 경우라면, 정식 계약서를 작성하지 않아도 가계약을 유효한 계약이라고 판결한 사례가 있다(대법원 2055다39584).

지금까지 매도인의 일방적인 계약 파기를 막는 방법에 대해 알아봤다. 매도인 입장에서 집값이 올라, 계약을 파기하는 것이 법적으로 문제되는 것은 아니지만 통상적으로 매수인의 입장을 전혀 고려하지 않은 일방적 행위라고 볼 수 있다. 따라서 계약을 일방적으로 파기하기보다 매수인과 협의를 통해 계약설를 새로 작성하는 등 적절한 방안을 찾아보는 것이 좋겠다.

[상기 이미지 및 원고 출처 : KB골든라이프X]