7월 30일 국회를 통과한 임대차3법이 7월 31일 오전 국무회의 의결을 거쳐 시행되었습니다. 임대차3법 중 전월세신고제는 2021.6.1부터 시행예정이며, 전월세상한제와 갱신청구권은 의결 즉시 적용되었습니다.

이와 관련하여 현재 임대차시장이 많은 혼란을 겪고 있는데, 이번 포스팅에서는 많이 질문하시는 내용을 케이스별 Q&A로 정리해 보았습니다.

Q1. 임차인은 만기전 언제까지 임대인에게 계약갱신청구를 해야하나요?
기존 임대차 만기 1개월(20.12.10 이후 계약건부터는 2개월)전까지 가능합니다. 다만 임대인이 시행일 전 계약갱신 불가통보 및 새로운 임차인과 계약시 갱신불가합니다.

Q2. 만기전  5%이상 인상된 금액으로 재계약했어도, 개정 법안대로 갱신요구 할 수 있나요?  
네. 임차인이 원하면 만기 1개월 전까지는 5%이하로 낮춰서 다시 계약서 작성이 가능합니다. 만일 기작성 조건으로 재연장시, 세입자는 재갱신시점에 갱신청구권을 가지게 됩니다.

Q3. 임차인은 향후 재갱신시 계속 5%이하로 갱신요구를 할 수 있나요?
아닙니다. 계약갱신청구권은 1회에 한해 2년에 대한 권한을 가질 수 있습니다.

Q4. 시행령 이후 임대료 상승없이 묵시적 갱신의 경우 갱신청구권 사용에 해당 되나요?
아닙니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 1회의 갱신청구권을 가지게 됩니다.

Q5. 시행령 이후 새로운 임차인과 계약시 직전 임대료 대비 5%이하로 계약해야 하나요?
아닙니다. 전월세 상한제는 기존 계약의 연장에만 해당됩니다.

Q6. 임대 상태에서 임대인이 주택 매도시에도 갱신청구권 행사가 가능한가요?
네. 매수자는 임대차를 승계하기 때문에 임차인은 갱신청구권 행사가 가능합니다.

Q7. 임대인은 임차인이 갱신청구권 사용시 거절할 수 있는 예외조항이 있나요?
네. 아래조항에 해당되는 경우 임대인이 갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 
1)임대인 또는 임대인 직계존비속의 직접거주

2)합의하에 임차인에게 이사비 등 보상을 제공
3)임차인이 2회 이상의 임대료 연체

4)임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 훼손
5)재건축 재개발 등으로 멸실될 경우

6)임대인 동의없이 전대한 경우

Q8. 전세를 반전세나 월세로 전환하는 경우에도 계약갱신청구권 행사가 가능한가요?
네. 임차인 동의하에 반전세나 월세 전환이 가능하며 이 경우 현재기준 전월세전환율인 4%가 적용됩니다. 예를 들어 전세 4억원에 대해 5%상한 적용시 4억2천만원까지 재계약이 가능한데, 전월세 전환률 4%적용시 보증금 4억원에 16만원, 또는 월세 140만원으로 전환이 가능합니다.

여기까지 임대차3법 관련 문의가 많고 혼동스러운 부분들을 8개의 Q&A로 정리해 봤습니다. 잘 살펴보시고 향후 임대차 계약시 혼동 없으시길 바랍니다.

[상기 이미지 및 원고 출처 : 신한 미래설계포유]