정부가 연이은 부동산 규제대책에 이어 공급정책을 내놨다. 코로나19 이후 지금까지의 부동산 규제 대책을 일별해보면 일명 ‘갭 투자’ 방식, 대출을 활용한 부동산 투자와 투기를 막았다. 그 다음으로 양도세를 높여 시세차익에 대한 시장의 기대를 꺾었고, 규제의 부작용이 전월세 등 세입자들에게 전가되지 않도록 보호장치를 마련하는 순서로 전개되었다. 그러나 이렇게 해도 집값은 쉽게 잡히지 않고 있는 모습이다.

드디어 나온 주택 공급대책

집값 상승의 원인은 여러 측면이 있다. 우선, 저금리다. 금리가 낮은 상황이라 다주택 보유자들이 집을 시장에 당장 내놓을 이유가 크지 않다. 게다가 보유세 부담보다 양도세 부담이 훨씬 크기 때문에 높아진 세금까지 부담하면서 팔고 싶지 않다는 보유자들의 심리가 작용하여 집을 팔려고 하지 않는다. 이렇게 공급 요인이 위축된 상황에서, 무주택자 등이 더 이상 내 집 마련의 기회가 없을 것이라 생각하면서 부동산 시장에 뛰어들게 되면 집값은 오를 수밖에 없다.

이 상황을 개선하고자 정부가 8.4 주택공급대책을 내놓은 것이다. 한마디로 기존 물량을 통한 공급이 어려우니까 신규 공급을 늘리겠다는 것이다. 이번 공급대책의 내용은 공공재건축과 공공재개발 허용 확대, 국유지의 택지개발, 3기 신도시의 용적률 상향과 사전 청약 활성화 등으로 정리할 수 있다.

물론 이 공급대책이 당장 공급물량의 확대를 가져오는 것은 아니다. 공공재건축 재개발은 앞으로 빨라야 3~4년 후에나 현실화를 생각해야 할 만큼 시간이 걸리는 일이다. 3기 신도시는 남양주 왕숙 6만 6000가국, 고양 창릉 3만 8000가구, 하남 교산 3만 2000가구 등 총 10만 호 정도 공급 예정이다. 이는 동탄 지역 하나만 해도 10만 호 이상 공급된 2기 신도시에 비하면 공급량이 적다. 이 때문에 정부의 공급대책의 실효성에 의문을 품는 비판도 적지 않다.

주택공급 흐름을 주목하라

그럼에도 집값은 차츰 안정화될 것으로 전문가들은 분석한다. 이런 전망에는 지금까지 정부의 대책에도 불구하고 집값 상승을 부추긴 것은 시장에 대한 합리적 반응의 결과가 아니라 비이성적인 군중심리의 결과라고 보고 있기 때문이다. 집값이 오를수록 더 매수하려 하고 집값이 떨어질수록 더 매도하려는 군중심리에 의해 부동산 시장이 움직여 왔다는 것이다. 현재 상황이 집값 가격 거품의 최고점을 찍었고 이제 내려가는 일만 남았다고 주장하는 전문가들도 있다.

그렇다면 투자자 입장에서 현 부동산 시장에 어떻게 대응하는 게 좋을까? 부동산 가격이 급등했다가 안정을 되찾을 때에는 항상 대규모 주택공급이 뒤따랐다. 정부의 주택 공급대책과 함께 시장에 나올 기존 물량의 공급 흐름에도 관심을 가질 필요가 있다.

우선, 기존 물량에서 공급이 늘어날 수 있다. 임대사업자나 다주택자들의 매물이 나올 가능성이 크다. 따라서 무주택자라면 서울 지역의 저평가 아파트나 저가 소형 아파트 중심으로 실거주를 목적으로 한 주택 구입을 노려볼 수 있다.

한편 내년부터 시행될 사전청약제에 도전하는 것도 내 집 마련의 좋은 기회다. 1주택자라면 지금보다 더 나은 조건의 주택으로 갈아탈 수 있는 기회도 열릴 수 있다. 투자자들의 관심은 서울 핵심 지역 재개발 해제 예정지 중심으로 이동할 것이다. 역세권 소형 주택에 대해 주목할 필요가 있겠다.

지금은 본인이 처한 입장에서 정부의 공급정책을 잘 이해하고 대응책을 세우는 것이 필요하다.

[상기 이미지 및 원고 출처 : 신한 미래설계포유]