국토교통부가 20.12.17 부산/대구/광주 울산 등 전국적으로 36곳을 조정대상지역으로, 창원 의창은 투기과열지구로 신규 지정하였고, 시장교란 행위에 대한 고강도 조사를 예고했습니다.

신규 규제지역 지정 배경 및 현황

금번 조정 지역의 지정 배경은 초저금리 및 풍부한 시중 유동성, 전세가율 상승 등으로 광역시 및 대도시를 중심으로 주택 매수심리가 상승하며 외지인 투자 및 다주택자의 추가 매수 등 전국적 주택 가격의 이상과열이 나타났고, 이로 인해 광범위한 조정지역이 신규 지정되었습니다.

조정 지역으로 신규 지정된 곳은
부산 9곳(서·동·영도·진·금정·북·강서·사상·사하구)
대구 7곳(중·동·서·남·북·달서구, 달성군)
광주 5곳(동·서·남·북·광산구)
울산 2곳(중·남구) 등 광역시 23곳과
파주, 천안(동남·서북), 논산, 공주, 전주(완산·덕진), 창원(성산), 포항(남), 경산, 여수, 광양, 순천까지 총 36곳이며, 창원 의창은 투기과열지구로 지정되었습니다.

전국적 규제지역 현황

이번 신규 지정 지역까지 포함하여 살펴보면,
수도권은 이천/여주 및 일부 읍·면 지역을 제외하면 대부분이 조정 지역이 되었고,
광역시도 부산/대구/광주/대전/울산 등 일부 군지역 제외한 대부분의 지역이 지정되었습니다.
이외에도 세종/청주/천안/논산/공주/전주/포항/경산/창원/여수/순천/광양 등 거점별 대도시나 상승률이 높았던 지역까지 조정지역에 포함되었습니다.

규제지역 지정 효과

규제지역으로 지정되면 대출, 세금, 재건축(재개발) 및 분양권 규제 및 자금조달 계획서 신고가 의무화됩니다.

대출의 경우 2주택 이상 보유 세대와 실거주 목적이 아닐 시 주담대가 금지되며, LTV와 DTI도 제한을 받게 됩니다. 또한 사업자 대출의 경우 주택 구입 목적에 대해 대부분 금지됩니다.

세금은 주택수에 따른 양도세 계산 시 중과세율이 과세되며, 일시적 2주택 비과세에 대한 요건이 강화됩니다. 또한 분양권 전매시 50%의 양도세율이 부과됩니다.

또한 분양권의 전매가 제한되며, 투기과열 지구는 재건축의 경우 조합원 지위 양도, 재개발은 조합원 분양권 전매 및 정비 사업 분양 재당첨도 제한을 받습니다.

마지막으로 규제지역은 주택 취득 시 자금조달 계획서를 의무적으로 신고해야 하며, 투기과열지구는 증빙자료까지 함께 제출해야 합니다.

향후 전망 및 대응방향

국토부는 이번 조치를 통해 시장의 예상을 넘어서는 전국적 광범위한 조정 지역 선정과, 실거래  기획조사 및 합동점검반을 가동하여 불법행위에 대한 철저한 조사를 예고하며 주택 가격의 이상 과열 현상에 대해 시장에 분명한 경고 메시지를 전달하였습니다.

향후 전국에 어떤 지역이던 이상 과열 현상이 나타나면 언제든 조정 지역으로 지정될 수 있고, 불법행위에 대한 단호한 대처를 진행할 것으로 보여, 풍선효과를 기대하며 실수요가 아닌 투자 목적의 다주택 갭투자에 대해서는 신중하게 판단하고 보수적으로 생각하셔야 될 것 같습니다. 

[상기 이미지 및 원고 출처 : 신한 미래설계포유]