퇴직을 앞두고 노후를 준비하는 고객의 부동산자산관리를 진행하다 보면, 소유 주택을 향후에 연금으로 사용하면 되지 않겠냐고 막연한 생각을 가지고 있는 분들이 상당수 있다. 소유하고 있는 모든 주택은 '주택연금'에 가입하여 연금으로 수령할 수 있을까? 정답은 '아니다'이다. 이에 주택연금 제도와 주택연금 가입요건 등 세부내용에 대하여 확인해보자.
'주택연금'이란?
국민연금 등 공적연금과 사적연금 외 노후생활자금이 부족한 고령층의 안정적인 노후생활을 위해 평생 또는 일정기간 동안 소유한 주택을 담보로 제공하고, 담보로 제공한 주택에서 자신이 직접 거주하면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도다.
특히 '주택연금'에 가입할 수 있는 요건이 있어 세부내용을 확인할 필요가 있다. 또한 2021년에는 주택연금가입 주택 가격 상한 개정안이 통과되어 그 내용을 확인해 보자.
'주택연금' 가입 시 고려할 점
우리나라의 전체 가계자산 중 부동산이 차지하는 비율이 높게 형성되어 있다. 특히 자녀들의 부모부양비율이 낮아지면서 은퇴 후 노후준비를 독립적으로 해결해야하는 이슈가 커지는 상황이다. 이러한 상황에서 주택연금 상품은 만 55세 이후부터 보유한 주택으로 연금을 수령할 수 있어 관심이 커지고 있으나, 장단점을 비교 후 가입을 결정해야 한다.
주택연금의 가장 큰 장점은 주택연금에 가입한 주택에서 평생 혹은 일정기간동안 거주와 평생지급이 보장된다는 것과 국가가 보증을 해준다는 것이다. 두번째는 부부 중 한 분이 돌아가셔도 연금수령액은 차이 없이 동일한 금액으로 지급을 받을 수 있으며, 연금을 지급받다가 부부 모두 사망하면 주택을 처분해서 정산을 하게 되는데, 그동안 지급받았던 연금 수령액이 주택을 처분한 금액보다 커도 상속인에게 청구하지 않는다. 하지만 반대로 처분한 집값이 남게 된다면 상속인에게 지급한다.
또한 일부 세제혜택도 있다. 주택연금 가입에 필요한 저당권 설정 시 설정 금액의 0.2%인 등록 면허세를 주택가격이나 보유 수에 따라서 감면 받을 수 있으며, 주택공시가격이 5억원 이하이면서 1가구 1주택자라면 75%를 감면받을 수 있다. 여기에 해당되지 않는다면 등록면허세액이 400만원 이하라면 75% 감면받을 수 있고, 400만원을 초과한다면 300만원을 공제 받을 수 있다. 또한 연금을 지급받는 중에는 대출이자비용에 대해서 연간 200만원 한도로 소득공제를 받을 수 있으며, 재산세를 25% 감면받을 수 있다.
주택연금의 가장 큰 단점은 차후 주택의 가격이 상승해도 반영되지 않는다는 점이다. 만약 주택연금을 가입하고 연금을 받는 도중에 주택의 가격이 상승해도 연금지급액에는 반영되지 않는다. 하지만 가입한 주택 가격이 가입 후 내려간다면 연금지급액은 가입기준으로 변동이 없이 지급되어 장점이 될 수도 있다.
둘째로 소유자나 배우자 중에서 한명이라도 실제로 거주해야한다는 점이다. 월세나 전세를 이용해 임대수익을 발생시키기에는 제한이 있으며, 무보증 월세는 가능하나, 임차인의 월 임대료 연체 리스크가 발생할 수 있어 무의미한 상황이다.
또한 소유권은 가입자에게 있기 때문에 재산세와 건강보험료를 납부해야 하며, 특히 주택연금 가입 후 중도해지를 하면 수령금액과 이자를 일시에 상환해야 하고 5년 내에 재가입은 불가능하다.
주택연금은 비교 후 신중하게 결정
위에서 살펴봤듯이 주택연금의 가장 큰 장점은 내가 소유한 주택을 주택연금에 가입 후 가입한 주택에 거주하면서 부부가 평생 혹은 일정기간 연금수령액을 받을 수 있다는 점이 장점으로 분석되었다. 하지만 공시지가 9억원 이하의 주택만 가입대상에 해당되고, 추가적인 임대수익을 발생시키기에는 제한이 있다는 점과 내가 소유하고 있는 주택가격이 상승했을 때 상승분에 대한 부분은 연금액에 반영되지 않는다는 점이 가장 큰 단점이다.
이에 주택연금 가입시에는 주택연금 가입대상 주택에 대한 정확한 가치를 분석하고 판단하여 주택연금가입과 현 주택을 가입하지 않고 유지하는 경우를 비교 분석하여 고민해야 한다. 주택연금은 한국주택금융공사에서 예상연금수령액을 확인하고 가입 상담도 받을 수 있다. 내가 소유하고 있는 주택에 대하여 금융기관 및 전문가의 검토의견을 수렴하여 결정할 것을 제안한다.
