요즘 초등학생에게 "네 꿈이 뭐니?"라고 물으면 "건물주요!"라고 한다는 우스갯말이 있듯이 부동산 투자의 꽃은 건물이라고 할 수 있다. 건물주가 되면 일을 안해도 건물에서 나오는 월세 소득으로 생활할 수 있고, 토지 가격과 임대료 상승에 따라 건물 가치도 올라서 상당한 자본 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 유명 영화배우, 가수, 스포츠 선수 등도 모두 건물 투자 대열에 합류해 임대소득과 자본 차익을 향유하고 있다. 몇 년간 이어져온 저금리와 풍부한 유동성은 건물 투자가 활성화되는 불쏘시개가 되고 있다.
저금리, 풍부한 유동성으로 건물 투자 활성화
한편 건물을 매입하겠다는 사람은 많은데 좋은 매물은 씨가 마르고 있다. 지금 서울 강남권에 건물을 매입하면 임대 수익률(월 임대료x12개월/(매매 금액-보증금))은 연 2~2.5%에 불과하다. 대출 이자 연 3%를 감안하면 마이너스 수익률이라 할 수 있다. 하지만 은행 정기예금 금리가 1% 남짓한 상황에서 돈을 굴릴 곳이 없는 자산가와 법인은 은행 정기예금 금리보다는 높고, 향후 자본 차익을 기대할 수 있어 건물 투자 행렬에 동참하는 상황이다. 주택 가격이 많이 상승한 것처럼 건물 가격도 최근 2~3년간 혀를 내두를 정도로 크게 올랐다. 강남권 역세권 이면의 토지는 3.3m2당 1억원 이하가 별로 없을 정도다. 정부에서는 급등하는 부동산 가격을 잡기 위해 기준금리를 인상하고, 대출 규제를 가하고 있지만 상승 흐름이 단기간에 꺾일 수 있을지는 지켜봐야 할 것 같다.
건물 투자 사례
최근 1년 동안 필자가 자문하여 거래된 투자 사례 4건을 소개하고자 한다. 4건 모두 법인이 매입한 사례인데, 이 중 한건은 부동산 임대업을 위한 법인을 별도로 설립해 매입한 사례다.
K씨는 건물을 매입하겠다고 결정한 후 6개월 이상 건물을 알아보다가 계약을 했다. 그동안 건물을 사기 위해 답사하고 매입하겠다고 의사를 통보하면 건물주가 안 팔겠다고 하거나, 매매 가격을 높여서 거래를 못했다. 그러던 중 서울 성동구 성수동에 소재한 요양병원 건물(대지 700m2, 연면적 2,400m2)이 매물로 나와 147억원에 매입했다. 145억원에 다른 곳에서 매입하겠다는 것을 2억원을 더 주고 계약을 성사시킨 사례다. 작년 9월에 잔금을 치뤘는데, 현재는 230억원 이상 호가하고 있다. 1년 만에 50% 이상 상승한 것이다.
두번째 사례는 법인을 운영하는 대표인데, 과거 2~3년간 매입할 건물을 계속 찾다가 지난 3월 초 건물을 매입한 사례다. 주로 강남권을 봤으나 적당한 매물이 없던 차에 서울 동작구 노량진동 노량진역 앞에 자리한, 지은 지 3년 밖에 안된 신축 건물(대지 384m2, 연면적 4,393m2)을 보게 되었다. 연간 임대 수익률이 4%가 넘고, 배후에 노량진 뉴타운이 개발되고 있어 향후 학원이나 병원 수요가 많을 건물이었다. 1층에는 스타벅스가 임차해 있어 건물 인지도도 괜찮았다. 하지만 매입을 결정하고 나서도 마지막까지 고민했다. 계약일에 계약을 보류하겠다고 한 것이다. 30분 통화 후 마음을 돌려 계약했는데, 잘한 결정이라고 할 수 있다. 매매 가격은 300억원이었는데, 지금 팔아도 360억원 이상은 충분히 받을 수 있을 것으로 판단된다.
세번째 사례는 면과 떡 생산업체인 법인(본사 경주)에서 서울에 점포 및 지사 사무실로 쓰기 위해 건물을 매입한 사례다. 투자금이 10억원으로 많지 않은 상황에서 충무로, 홍대 상권, 이태원 상권, 송파권역 송리단길 등을 검토하다가 요즘 젊은이들이 많이 찾는 상권으로 인기 높은 성수동 지역의 상가 주택을 매입했다. 매도자가 전 층을 직영으로 썼던 곳으로 1층은 점포, 2~3층은 주택인데 주택 부분은 상가로 용도 변경해 사무실로 사용할 예정이다. 대지 145m2, 건물 374m2로 24억원에 매입했는데 현재 시세는 1.5배 이상 호가하고 있는 상황이다.
네 번째 사례는 지하 1~지상 2층에 음식점이 들어가 있는 건물을 매입해 상가 건물을 신축할 용도로 매입한 사례다. 서울 강동구 길동의 왕복 5차선 대로변에 있는 건물로 매도자가 임차인을 명도해주는 조건이다. 음식점은 장기 임차인이고 코로나19 영향으로 장사가 안 되어 상대적으로 명도가 수월한 편이었다. 105억원에 시작하던 매매 가격은 가격이 올라 결국에 112억원에 매입했다. 다른 매수자 같으면 기분이 나빠 계약을 포기할 만했지만, 이 건물이 마음에 들어 매입을 성사시켰다. 대지 786m2, 연면적 744m2인 건물이다. 잔금을 치르기 전에 명도가 완료되어 금년 9월 중순에 잔금을 치러 계약이 성사되었다.
건물 투자 시 체크 포인트
상기 사례 4건을 보면 성수동의 상가 주택 매입 건을 제외하고는 실제 매입까지 드라마틱하게 전개되었다. 매도자가 금액을 올린다든지, 매수자가 변심을 한다든지 말이다. 건물 투자 시 투자 기준을 알고 있다면 이런 흔들리는 마음을 다 잡을 수 있을 것으로 판단된다. 건물 투자 시 확인해야 할 체크 포인트를 짚어보자.
첫번째로 건물에 투자할 때는 우선 투자성이 있는지부터 살펴야 한다. 투자성은 시간이 흘렀을 때 자산 가치가 오르는 것을 말한다. 가령, 리모델링이나 신축을 통해 밸류업(Value-up)이 가능하다든지, 현재는 임대료가 낮지만 임대가 정상화를 통해 가치 상승 가능성이 있는 건물이 그런 예다. 주변에 업무 단지가 조성되거나 지하철 개통의 호재가 있어 상권이 팽창하거나 유동인구가 늘어날 수 있는 곳도 좋다.
두번째로 공실 가능성이 낮아야 한다. 근생 위주의 상권은 코로나19와 주52시간 이행으로 어려움이 있어 주의해야 한다. 1~2층은 상가가 있고, 그 위로는 오피스가 발달한 상권이 안정적일 수 있다.
세번째는 매매 가격이 적정해야 한다. 아무리 좋은 입지라도 처음에 비싸게 매입하면 차익이 적을 수 밖에 없다. 건물 매매 가격은 토지와 건물의 원가를 따지는 원가법, 주변의 건물 거래 사례, 그리고 해당 건물에서 나오는 임대료와 관리비 수익을 기초로 하는 수익환원법 등을 혼용해 적정 가치를 산저하게 된다. 그리고 오피스 건물은 3.3m2당 토지 가격보다는 3.3m2당 건물 연면적 단가(매매 가격/연면적)가 더 중요한 변수다. 즉, 용적률 200%로 지은 건물과 용적률 400%로 지은 건물은 토지 단가로 비교하기보다는 건물 연면적 단가로 비교해 판단하는 것이 옳다. 가령, 서울 강남권 신축 건물의 3.3m2당 단가는 4,500만~5,00만원이고 준공된지 10년 넘은 건물의 3.3m2당 연면적 단가는 3,000만~3,500만원에 형성되어 있다.
마지막으로 건물 관리가 용이해야 한다. 한 층에 2~3곳 이상 임차인이 있거나,유흥 주점이 들어가 있는 건물은 건물 관리에 좀 더 신경을 써야 하므로 주의하는 것이 좋다.
[상기 이미지 및 원고 출처 : KB골든라이프X]
