아파트 리모델링 사업이란, 건축물의 노후를 억제하거나 기능향상을 위해 기본 내력벽을 유지한 상태에서 구조를 변경하는 것을 말합니다.
즉, 리모델링은 신축 또는 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 물리적 성능을 향상시키는 작업을 말하는 것이죠.
최근 아파트 리모델링에 사업에 대해 관심도가 높아지고 있어 오늘은 이 부분에 대한 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
리모델링의 장점
① 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 추진이 가능합니다. 재건축이 준공 후 30년 이상인 점을 감안하면 추진가능 연한이 상대적으로 짧아 진입 장벽이 낮은 편이죠. 또한 사업기간도 평균 5년 정도로 통상 10년이상 소요되는 재건축사업 대비 추진 속도가 빠른 편입니다. 사업속도가 빠른만큼 사업기간 중 로스되는 사업비도 줄어들 수 있습니다.
② 사업가능 여부를 판단하는 안전진단 등급(A~E)이 D 또는 E 등급을 받아야 사업추진이 가능한 재건축과 달리 리모델링은 안전진단 B등급 이하이면 추진할 수 있습니다. B등급 판정시 층수를 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 가능해지며, C등급 판정시 수평 증축과 별도 건물 증축까지도 허용됩니다. 최근 재건축 시장에 안전진단 절차가 점차 강화되는 만큼 리모델링으로의 관심이 높아지고 있는 것이죠.
③ 추가적으로 발생한 이익에 대해 세금이 부과되지 않는다. 즉, 최근 재건축 사업에 이슈중 하나인 초과이익환수에 해당되지 않으며, 기부채납 및 임대주택건설 의무조항도 없어 수익성이 재건축 대비 높아질 수 있습니다.
④ 재건축 재개발 사업은 원칙적으로 조합원 지위양도 제한이 있는 반면, 리모델링은 조합원 지위양도 제한을 받지 않아 자유롭게 거래가 가능합니다.
⑤ 기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있어 추가된 세대의 분양을 통해, 기존 보유자들의 사업비 부분이 일정부분 감소시키는 효과가 있습니다.
리모델링 단점
① 내력벽을 그대로 활용해야하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있습니다. 대부분 앞뒤로 늘어나기 때문에 직사각형의 형태가 많고 요즘 선호하는 구조인 4베이 보다는 주로 2베이 구조가 많아 신축대비 선호도가 떨어질 수 있습니다
② 전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해의 우려가 있습니다. 이 부분도 1번에 연장선 상에 있는것인데 내력벽을 그대로 둔 상태에서 앞뒤나 옆으로 면적을 늘리는 것이여서 설계에 한계가 있기때문에 사생활 침해 우려가 발생활 수 있습니다.
③ 층고를 높이거나 층과 층 사이의 두께를 수정하기 어렵습니다. 요즘 트렌드가 높은 층고와 층간소음 방지임을 감안하면 기존 설계를 그대로 가져가야 하는 리모델링은 층고를 높이거나, 층간소음 방음제 추가 공간자체가 쉽게 나올수 없는 구조입니다.
④ 리모델링도 분양가상한제를 적용 받습니다. 기존 가구수보다 일반분양 물량이 30가구 이상 늘어나면 상한제 적용을 받아 조합원 분담금이 늘어날 수 있습니다. 다만 추가 세대수가 많지 않고 소규모 리모델링의 경우는 일반물량이 30가구를 넘어가지 않기 때문에 기존 재건축 대비 부담은 크지 않습니다.
⑤ 수직 증축의 경우 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 2개층 범위 내에서 증축이 가능하기 때문에 수익성이 다소 떨어질 수 있습니다. 4번의 연장선상의 이야기지만 재건축 재개발 대비 일반분양물량이 극히 제한적이기 때문에 대부분의 사업비를 기존 보유자가 부담해야 하기에 수익성은 재건축 대비 떨어질 수 있습니다.
결론적으로
최근 수도권 재건축 규제가 심해짐에 따라 리모델링시 평면구조가 잘 나올 수 있고, 입지가 좋으며, 용적률이 비교적 높아 재건축 사업성이 좋지 못한 곳들은 여러 단점에도 불구하고, 현재 상황에서 장점을 바탕으로 리모델링으로 선회할 가능성이 높습니다. 그러므로 현재 리모델링 추진중인 곳이나 진행가능성이 높은 곳들은 신축이나 재건축의 대안으로 관심을 가질 필요가 있습니다.
[상기 이미지 및 원고 출처 : 신한 미래설계포유]
